• U ZOEKT
  • Waardevol Advies
  • Werken bij Waardevol Vastgoed
    • Sloop en heropbouw is terug SEXY! Ja het kan terug aan een verlaagd 6% btw tarief. Of je nu zelf een woning laat slopen en heropbouwen of via een projectontwikkelaar koopt, er zijn voorwaarden rond oppervlakte, domicilie en verhuur. Vanaf 29 juli 2025 is de programmawet inzake het verlaagd btw-tarief op sloop en heropbouw officieel in werking getreden. Deze wet voorziet dat projectontwikkelaars en bouwpromotoren opnieuw sloop- en heropbouwprojecten kunnen verkopen aan 6% btw in plaats van het gewone tarief van 21%.


    Zelf woning aankopen om te slopen en te heropbouwen

    Nadat je een bestaande woning hebt aangekocht (onder registratierechten), kan je (als bouwheer) deze laten slopen en heropbouwen aan 6% btw als:

    Je moet minstens 5 jaar voldoen aan deze voorwaarden, anders zal je in verhouding het verschil in btw moeten terugbetalen.

    Registratierechten bij de aankoop en btw bij sloop en heropbouw

    Wanneer je de bestaande woning aankoopt als je eerste en enige eigen woning (in volle eigendom), dan moet je 2% registratierechten betalen. Wanneer je de woning sloopt en laat heropbouwen door een aannemer, dan betaal je 6% btw op de facturen in plaats van 21%.

    Een belangrijke voorwaarde voor de verlaagde (2%) registratierechten is dat je je domicilie binnen de 3 jaar vestigt op het adres. Dat betekent dat je 3 jaar de tijd hebt voor zowel de afbraak als de heropbouw van je woning.

    Wanneer sloop-en-heropbouw en wanneer renovatie

    Let wel op: je kan geen verkrot pand kopen om te slopen en herop te bouwen; op het moment van aankoop moet het een volwaardige woning zijn die in gebruik is geweest. Het moeten wel ingrijpende werken zijn, anders spreekt men van renovatie:

    Bij zowel nieuwbouw als een ingrijpende renovatie betaal je 6% btw op de werken van een aannemer.

    Voer je zelf werken uit, betaal je dan ook 6%?

    Neen, op de materialen van eigen verbouwwerken betaal je 21% btw. Dus als je zelf de elektriciteit legt of een container bestelt, dan betaal je 21% btw. Enkel op de factuur van aannemers en vakmannen (of -vrouwen) betaal je 6% btw.

    Kan je bij een sloop en heropbouw nog extra premies krijgen?

    Nee, sloop en heropbouw komen niet in aanmerking voor premies van de Vlaamse overheid. Zowel MijnVerbouwLening als de MijnVerbouwpremies zijn bedoeld om renovatiewerken te ondersteunen met subsidie.

    Mag je ook een boerderij slopen en een woning erop bouwen?

    Het gebouw dat je sloopt hoeft geen woning te zijn. Het mag ook een boerderij, magazijn of kantoorgebouw zijn. Al moet je wel een vergunning bekomen om de functiebestemming te wijzigen naar woonruimte. Deze functiewijziging kan je ook opnemen als opschortende voorwaarde (in je bod of compromis) om de verkoop te laten doorgaan.

    Let wel op, het gebouw moet langer dan 2 jaar in gebruik zijn genomen.

    Wat is woonoppervlak?

    Het verlaagde btw-tarief is enkel van toepassing bij een maximale woonoppervlakte van:

    De maximale oppervlakte geldt voor alle woningtypes: (half) open bebouwing, rijhuis, villa, appartement. Alle oppervlaktes van de woonruimtes worden met elkaar opgeteld:

    Ruimtes die niet 'bewoond' worden tellen niet mee, dus wc's, badkamer, trappen, garage, bergruimtes, onbewoonbare kelder/zolder en gangen maken geen deel uit van het woongedeelte.

    Sloop en heropbouw woning aankopen via een projectontwikkelaar

    Vanaf 1 juli 2025 kunnen ook projectontwikkelaars opnieuw (sloop en heropbouw) woningen verkopen onder het 6% btw-tarief, op voorwaarde dat:

    Aankoop grond (aandeel) en constructie

    Als je voldoet aan deze voorwaarden dan betaal je 6% btw op de constructie. Op de grond zelf of je aandeel (bij appartementen) ervan zijn er twee opties afhankelijk van de verkoopconstructie en of je aan de voorwaarden voldoet:

    Welke werken vallen onder 6% btw sloop en heropbouw?

    Onder de regeling vallen alle werken die rechtstreeks bijdragen aan de afbraak en heropbouw van de woning door aannemers of vakmannen. Dit omvat:

    Welke werken vallen er niet onder?

    De meeste werken in de tuin zijn uitgesloten, al kan je wel een wadi (natuurlijke infiltratie) nog aanleggen aan 6% btw.

    Hier betaal je 21% btw voor:

    Sinds 1 juli 2025 is de btw op verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen verhoogd.

    Wat als je na 3 jaar verhuist?

    Eén van de voorwaarden is dat je minstens 5 jaar je domicilie vestigt. Wanneer je eerder verhuist, moet je het verschil in te weinig betaalde btw terugbetalen voor het jaar van de verhuis en de jaren nadien, bijvoorbeeld:

    Als je na 3 jaar verhuist (domicilie verzet), dan moet je voor een deel je btw terugbetalen. Voor de eerste 2 jaar ben je in orde, maar het jaar dat je verhuist en de resterende jaren worden herzien.

    De berekening:

    21% btw - 6% btw = 15% verschil

    15% btw vermenigvuldigen we met 3/5 (herziening 3 van de 5 jaren) = 9%

    9% van je oorspronkelijke betaalde btw

    Dus betaalde je oorspronkelijk €90.000 btw, dan moet je €8.100 btw bijbetalen omdat je je domicilie in het derde jaar verplaatst.

    Er zijn wel enkele uitzonderingen:

    Wat als je na 10 jaar verhuren, de woning verkoopt?

    Stel dat je bijvoorbeeld meer dan tien jaar verhuurd hebt en nadien beslist de woning te verkopen, dan moet je een derde van het genoten belastingvoordeel terugbetalen.

    Er is geen probleem als een huurwoning tussen twee verhuringen even leegstaat, zolang er een duidelijke intentie is om het terug te verhuren.

    Wat als je partner al een woning bezit?

    Wanneer je partner (samenwonend of getrouwd) al eigenaar is van een woning, dan kan jij wel (op jouw deel) nog genieten van het verlaagde btw-tarief.

    Wat als je een woning al hebt geërfd?

    Je mag geen geërfde woning in volle eigendom bezitten wanneer je verhuist naar je nieuwe woning. In dat geval kan je niet genieten van het 6% btw-tarief.

    Met uitzondering:

    Als je een woning erft (ook in volle eigendom) na je verhuis, heeft dit geen fiscale gevolgen.

    Wat als je je praktijk ook wil vestigen?

    Je mag een deel van je woning gebruiken als praktijkruimte, maar dit beroepsgedeelte moet kleiner zijn dan de helft van de totale woonoppervlakte. Je betaalt dan 6% btw op het hele gebouw, inclusief de werkruimte. Bijvoorbeeld: als je kinesist bent en een behandelkamer van 40m² hebt in je woning van 200m², betaal je 6% btw op de volledige 200m². Wordt de woning opgeleverd door een projectontwikkelaar, dan is de maximale woonoppervlakte 175m².

    Wil je een andere woning verkopen om te genieten van 6% btw bij sloop en heropbouw?

    Ben je al eigenaar van een woning en wil je elders een gebouw slopen en een nieuwe gezinswoning bouwen? Dan kan je het verlaagde btw-tarief genieten, op voorwaarde dat je de eerste woning verkoopt uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je de nieuwe woning in gebruik neemt.


    Ook dit nog

    Vanaf 29 juli 2025 is de programmawet inzake het verlaagd btw-tarief op sloop en heropbouw officieel in werking getreden. Deze wet voorziet dat projectontwikkelaars en bouwpromotoren opnieuw sloop- en heropbouwprojecten kunnen verkopen aan 6% btw in plaats van het gewone tarief van 21%. Hier zijn enkele belangrijke aspecten: