De kogel is door de kerk. De Arizona-coalitie is een feit. Het meer dan 200 pagina’s tellende regeerakkoord is zeer concreet. De tekst laat dus vrij goed toe om in te schatten waar we ons de komende jaren aan mogen verwachten qua nieuw beleid. In deze eerste analyse stippen we alvast de hoofdpunten aan waar onze aandacht vanwege de vastgoedsector naartoe gaat. Wat is relevant voor vastgoedmakelaars, syndici en rentmeesters?

Fiscaal

Zoals geanticipeerd bevat het regeerakkoord een resem fiscale maatregelen. Toch moeten we in eerste instantie kijken naar wat er niet in staat. Er is bijvoorbeeld geen sprake van een verandering in de wijze waarop huurinkomsten worden belast. Geen taxatie op de reële huurinkomsten dus. Gezien de prangende situatie op de private huurmarkt is dat de enige juiste beslissing. Wel te noteren is dat de federale intrestaftrek voor de niet-eigen woning wordt geschrapt.

De huidige BTW-tarieven blijven behouden. Dat is belangrijk omdat in eerdere versies van de supernota een integratie van de verlaagde BTW-tarieven naar 9% was ingeschreven. Veel renovaties zouden daarmee 3% duurder worden. Zo ver komt het dus niet.

Het toepassingsgebied van het verlaagd BTW-tarief voor sloop/heropbouw wordt terug uitgebreidnaar leveringen. Ook aankopen in vernieuwbouwprojecten van promotoren zullen dus terug aan 6% kunnen. De sociale voorwaarden (enige eigen woning) blijven daarbij van toepassing. Voor leveringen zal een oppervlaktenorm van maximaal 175m² van toepassing zijn.

Daarnaast veranderen de volgende zaken betreffende BTW bij renovatie:

• De BTW voor de levering en installatie van een verbrandingsketel op fossiele brandstoffen (gas, mazout, enz.) wordt verhoogd van 6% naar 21% in het kader van een renovatie (voor woningen ouder dan 10 jaar)
• Het BTW-tarief voor de levering en installatie van warmtepompen gaat tijdelijk van 21% naar 6% voor de volgende 5 jaar

 

Naast deze ‘headlines’ een aantal andere zaken om in de gaten te houden:

• Vanaf 2026 zullen ook ‘kleinere federale registratierechten en andere taksen’ geschrapt worden. We wachten af wat hiermee bedoeld wordt. 
• De bijlage nr. 270 MLH bij de belastingaangifte wordt geschrapt. Er komt een minder administratief belastend alternatief. Het gaat om de bijlage die moet worden toegevoegd bij beroepsmatig gebruik van een huurwoning.

 

De fiscale wijzigingen zullen nog in 2025 worden doorgevoerd.

Appartementsrecht

Net zoals in het Vlaams regeerakkoord al het geval was, zien we ook federaal een weerspiegeling van de appartementsreflex. Opvallend is bovendien dat de bepalingen rond mede-eigendom niet onder het luik ‘Justitie’ staan maar wel onder ‘Klimaat’. Dat getuigt dat de Arizona-coalitie toch vooral naar de appartementsgebouwen kijkt in functie van de renovatie-uitdaging.

We lezen drie grote maatregelen voor appartementsgebouwen/VME’s:

• De vereiste meerderheid voor de goedkeuring van energetische werken wordt verlaagd naar een gewone meerderheid. De installatie van hernieuwbare energie (zoals zonnepanelen) en van laadpalen valt hier ook onder.
• De federale overheid zal VME’s stimuleren om een meerjarig investeringsplan op te maken voor ‘klimaatgerelateerde investeringen’. Doel: zodat eigenaars beter kunnen inschatten welke investeringen voorzien zijn. Belangrijk ten eerste: stimuleren ≠ verplichten. Ten tweede gaat het nog om iets anders dan het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Verder overleg zal moeten uitwijzen of er (ook) in die richting wordt gedacht.
• De federale overheid bekijkt hoe ze de mogelijkheden voor VME’s kan verbeteren om kredieten aan te gaan voor energetische renovaties bij financiële instellingen.

De aandacht voor VME’s is uiteraard bijzonder positief. Het biedt een aanknopingspunt om bij een herziening van de Wet op de Mede-Eigendom het ook over andere hete hangijzers te hebben. In het bijzonder dan: de afschaffing van de opt-out en de verhoging van het spaarritme voor het reservekapitaal. Dat zijn absolute prioriteiten die we vanuit CIB op tafel zullen leggen, tezamen met de herinvoering van de versoepelde schriftelijke besluitvorming als alternatief voor BAV’s (snellere en flexibele besluitvorming).

Positief is tot slot dat de regering de wetgeving rond de basisbankdienst zal evalueren. Dit zowel ten aanzien van ondernemingen, diplomatieke zendingen, VME’sen verenigingen als wat betreft de basisbankdienst voor particulieren. De expliciete vermelding van VME’s geeft aan dat de meerderheidspartijen zich bewust zijn van de blijvende problemen die appartementsgebouwen & syndici ondervinden betreffende bancaire diensten. Vanuit CIB wordt hieromtrent overigens een nieuw initiatief voorbereid, zowel richting Febelfin als richting de nieuw aantredende minister.

Consumentenrecht

De appartementsreflex stopt overigens niet bij het deel van het regeerakkoord over klimaat. In het luik over consumentenbescherming lezen we meer bepaald het volgende: ‘We stellen voor om de voorwaarden voor het uitoefenen van het beroep van syndicus te moderniseren, met als doel het beroep aantrekkelijker te maken in de context van de huidige schaarste, terwijl we zorgen voor de bescherming van de rechten van consumenten en klanten.’

Eerlijkheid gebiedt: de passage in het regeerakkoord over consumentbescherming bevat ook zaken waar we sceptischer tegenover staan. In het bijzonder: een wettelijke verplichting om een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypothecair krediet op te nemen in verkoopovereenkomsten. Ontbreekt deze voorwaarde, dan tast dit de geldigheid van de overeenkomst aan.

Tegenover deze maatregel stonden we vanuit CIB steeds zeer sceptisch. We hebben dat ook zo gecommuniceerd aan de regeringsonderhandelaars. Een aantal andere voorstellen waar we ons tegen hebben verzet, haalden het definitieve regeerakkoord niet. De verplichte opschortende voorwaarde (helaas) wel.

Onze bezwaren zijn echter gekend. We mochten destijds een uitvoerig antwoord ontvangen van Vooruit, dat aangeeft dat verder overleg mogelijk is. Het voorstel was een prioriteit van Vooruit, dat overigens bij de bevoegdheidsverdeling de post van Consumentenbescherming ‘binnenhaalde’. Het wordt dan ook zaak om met de bevoegde minister en diens kabinet in gesprek te gaan, om bijvoorbeeld negatieve gevolgen te vermijden wanneer de koper uitdrukkelijk geen beroep wil doen op een opschortende voorwaarde.

Opvallend is verder dat er een wettelijk kader komt voor biedingen onder gesloten omslag. Doel is om ‘de transparantie van dit systeem te verhogen’. 

Het traject tot aanpassing van de Wet Breyne zal haar eindmeet bereiken. Prioriteit bij de wijzigingen situeert zich bij: het wegwerken uit de wet van de bestaande achterpoortjes, het versterken van de handhaving door de economische inspectie en het zorgen voor een optimalisatie en uitbreiding van het beroepsverbod. Zo beschermen we consumenten beter tegen oneerlijke handelspraktijken.

In overleg met de Nationale Bank van België onderzoekt de Regering hefbomen om de voorwaarden van hypothecaire leningen voor de aankoop van vastgoed met goede energieprestaties te versoepelen, zonder te interveniëren in het proces van prudentieel toezicht.

De lijsten van verboden onrechtmatige bedingen tussen ondernemingen, zoals bepaald in het Wetboek van economisch recht, wordt aangevuld opdat komaf gemaakt wordt met wurgclausules. Zo komt er minstens een wettelijk verbod op het opzeggen van de huurovereenkomst als sanctie voor het tekort komen aan een in de overeenkomst opgenomen verplichting die niet raakt aan de huurverplichtingen zelf, zoals bijvoorbeeld een exclusieve en/of minimale afnameverplichting.

Andere elementen met betrekking tot vastgoed

Dit zijn de grote luiken met de voornaamste impact op de vastgoedmarkt. Daarnaast zijn er nog resem andere beslissingen die we verder opvolgen. Zoals: de verdere codificatie van het Burgerlijk Wetboek. Zowel boek 7 (Bijzondere overeenkomsten) als Boek 9 (o.m. persoonlijke zekerheden) zullen verder het traject lopen in de Kamer. Boek 10 wordt door de minister van Justitie verder gefinaliseerd en als regeringsstuk ingediend bij de Kamer.

Daarnaast:

• De regering evalueert de regels die bepalen welk deel van het inkomen voor beslag vatbaar is. Doel is een eventueel werkloosheidsval te vermijden. Mogelijke piste is dat er extra schijven worden ingevoerd. Dit is uiteraard relevant voor het beslag op het inkomen in functie van huurachterstallen. De niet-beslagbaarheid van het leefloon is een element dat verhuurders begrijpelijk soms in gedachten houden bij de selectie van een huurder.
• Het regeerakkoord bevat geen concrete details over Ordes en Instituten. Nochtans was enige tijd de verwachting dat de regionalisering van bepaalde ordes mogelijks de tekst zou halen. We lezen nu: ‘Na overleg met de betrokken beroepsgroepen, hervormen we, moderniseren we en passen we verschillende beroepsordes aan, met het oog op een verlaging van de toegangsbarrières tot beroepen en de democratisering van structuren. Bij een eventuele, vrijwillige splitsing wordt steeds een koepelstructuur per orde opgericht die met de deontologie is belast.’
• De wetgeving inzake het UBO-register wordt aangepast. Het instrument moet als doel hebben om fraude efficiënt te bestrijden maar mag niet langer aanleiding geven tot administratieve overlast en extra kosten in hoofden van ondernemingen. Alle informatie die in het UBO moet komen, en reeds via andere kanalen (notaris, KBO, ...) beschikbaar is, moet rechtstreeks doorstromen naar het UBO (zonder kosten of lasten). Doel is uiteraard administratieve vereenvoudiging, nuttig zowel voor vastgoedkantoren zelf als voor syndici. Die zijn de voorbije jaren vaak geconfronteerd met UBO-argumenten als motivatie voor het weren van rekeningen van VME’s.
• We noteren ook de duidelijke intentie van de regering om de slagkracht van de Economische Inspectie te verhogen, met bvb. extra slagkracht om ambtshalve controles uit te voeren.
• Via My Enterprise zal het voor elke belastingplichtige mogelijk worden om kosteloos wijzigingen m.b.t. het KBO te doen. Het is afwachten of dit een impact heeft op VME’s.
• Er komt een taks shift op energieproducten(elektriciteit, gas, stookolie, …), in functie van de klimaatdoelstellingen. Die taks shift is een idee dat al langer rijpt. Het wordt echter extra belangrijk en relevant in functie van de Europese ETS2-plannen. We komen hier later uitgebreid op terug. Essentie is echter dat verwarmen met gas & stookolie duurder zullen worden en hernieuwbare energieproductie (incl. warmtepompen) goedkoper. 
• Belangwekkende bepaling is ook: ‘De regering zal de regio’s, indien zij dat wensen, helpen strijden tegen zgn. share deals met betrekking tot vastgoedvennootschappen.’
• Opnames uit IPT-kapitaal zullen niet langer kunnen om vastgoedinvesteringen te financieren, tenzij voor de enige eigen woning.
• Voor casco- en grote renovatieprojecten komt er wettelijke beschermingsregeling voor consumenten die willen verbouwen of renoveren.

 

Bevoegdheidsverdeling

Naast het regeerakkoord is het ook belangrijk om zicht te hebben op de ministerportefeuilles: wie doet wat? Opvallend is bijvoorbeeld dat Economie en Consumentenzaken van elkaar zijn losgekoppeld. Rob Beenders (Vooruit) heeft Consumentenzaken als belangrijkste bevoegdheid. Hij zal zich hier dus quasi volledig op toeleggen. Dat zet het belang van wat er hierover in het regeerakkoord staat extra in de verf. Vooruit heeft er in de onderhandelingen ook sterk op ingezet en dit deel van de tekst gekleurd. 

Economie zit dan weer bij David Clarinval (MR), een oud-bekende van de sector vanuit zijn vroegere bevoegdheid van Middenstand (voogdijminister voor het BIV). Dat pakket verhuist naar nieuwkomer Eléonore Simonet (MR).

Voor syndici is het de vraag welke minister het voortouw zal nemen in de wijzigingen aan de Wet op de Mede-Eigendom: blijft dat toch minister van Justitie Annelies Verlinden (CD&V) of wordt het eerder minister van Klimaat Jean-Luc Crucke (Les Engagés)? 

Voor alles wat fiscaliteit betreft, zullen we terecht moeten bij Jan Jambon (N-VA).