Gelukkig is de wijze van oppervlakteberekening uitdrukkelijk omschreven in de regelgeving zelf. Voor de volledigheid verwijzen we naar de bron: §7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB-nr. 20. 

We merken op dat deze passage niet gewijzigd is door de programmawet. De methode van oppervlakteberekening is al lange tijd dezelfde en bijvoorbeeld identiek aan hoe de berekening moest gebeuren voor het stelsel dat tot 01/01/2024 in voege was.

De krijtlijnen zijn vrij kort samen te vatten:

• Tellen mee voor de oppervlakteberekening: alle woonvertrekken. Het betreft onder meer keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. Onder dat laatste worden bijvoorbeeld bedoeld: een speelkamer voor de kinderen, een hobbykamer, de kelder ingericht als fitnessruimte, de strijkkamer of een veranda
• Ook ruimtes in de woning die gebruikt worden voor de uitoefening van een economische activiteit tellen mee. Denk bijvoorbeeld aan een kantoorruimte, een verkoopruimte of een atelier
• Een ruimte telt enkel mee als ze een minimumoppervlakte heeft van 4 m² en een minimumhoogte bereikt boven de vloer van 2 meter. Kleinere ruimtes worden buiten beschouwing gelaten.
• Tellen nooit mee: badkamers, wc's, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en garages, ongeacht hun oppervlakte en hoogte.
• Tot slot: er wordt gemeten vanaf en tot de binnenkant van de opgaande muren (de binnenkant van gemeenschappelijke muren bij appartementen).

Noteer: het is dus perfect mogelijk dat een appartement met een vloeroppervlakte van meer dan 175m² toch in aanmerking komt, bijvoorbeeld na aftrek van de oppervlakte van de badkamer, een afzonderlijk toilet en een berging.

Het is belangrijk om de precieze methode van oppervlakteberekening toe te passen, zoals ze in de regelgeving is voorzien.

In geval van twijfel kan het raadzaam zijn om via ruling voorafgaandelijk een standpunt van de fiscus te bekomen.

Voor de volledigheid citeren we hieronder de relevante bepaling (§7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB-nr. 20):

§7. Voor de toepassing van deze rubriek, wordt de totale bewoonbare oppervlakte van een eengezinswoning bepaald door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de opgaande muren.

Voor de toepassing van deze rubriek, wordt de totale bewoonbare oppervlakte van een appartement bepaald door de oppervlakten van alle privatieve woonvertrekken van het appartement samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de gemeenschappelijke muren. De oppervlakte van gemeenschappelijke delen of ruimten, met inbegrip van plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde wordt niet in aanmerking genomen.

Voor de toepassing van deze rubriek, wordt de totale bewoonbare oppervlakte van een wooneenheid die deel uitmaakt van een geïntegreerd vastgoedproject van gemeenschappelijk wonen bepaald door de oppervlakten van alle woonvertrekken van die wooneenheid samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de gemeenschappelijke muren. De oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project, wordt ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project slechts in aanmerking genomen in evenredigheid met aan het aantal wooneenheden van het project.

Voor de toepassing van deze paragraaf worden als woonvertrekken beschouwd, de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. Worden gelijkgesteld met woonvertrekken, alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes.

Voor de toepassing van deze paragraaf wordt de oppervlakte van de woonvertrekken bedoeld in het vierde lid maar in aanmerking genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.

Deze berekeningswijze is in het verleden bijvoorbeeld verder toegelicht in Circulaire 2021/C/18. We hernemen deze toelichting hieronder evenzeer voor de volledigheid:

Algemeen

Als uitgangspunt geldt in alle gevallen dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.

Voor de toepassing van die bepaling worden als woonvertrekken beschouwd, de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus, en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes.

Worden, bij wijze van voorbeeld, eveneens beoogd: een speelkamer voor de kinderen, een hobbykamer, de kelder ingericht als fitnessruimte, de strijkkamer of een veranda.

Worden gelijkgesteld met woonvertrekken in het kader van de berekening van de bewoonbare oppervlakte, de voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes van een woning zoals, bijvoorbeeld, een kantoorruimte, een verkoopruimte, een atelier.

De oppervlakte van de hiervoor bedoelde woonvertrekken wordt evenwel slechts in aanmerking genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.

Voorbeeld

De oppervlakte van een slaapkamer (in totaal 14 m²) die zich onder het schuine gedeelte van het dak van een woning bevindt, waarbij de minimumhoogte boven de vloer slechts 1 m bedraagt en het hoogste punt in de slaapkamer oploopt tot 2,20 m, wordt volledig in aanmerking genomen voor het bepalen van de bewoonbare oppervlakte.

Aansluitend op de methodologie die wordt gebruikt voor het invullen van voormeld statistisch formulier worden volgende vertrekken daarentegen nooit beschouwd als woonvertrekken (evenmin indien gebruikt in het kader van een economische activiteit): badkamers, wc's, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en garages, ongeacht hun oppervlakte en hoogte.

Als een bewoonbare zolder wordt aangemerkt: een of meerdere kamers onder een hellend dak, elk met een oppervlakte groter dan 4m2 en op minstens één punt hoger dan 2m, ontworpen voor huisvesting (bijvoorbeeld als leefruimte, slaapkamer, hobbykamer) of zodanig ingericht. In voorkomend geval kan het gaan om een afzonderlijk deel van een zolderruimte (afgescheiden door een wand).

Een bewoonbare kelder is een ruimte die geheel of gedeeltelijk onder het grondoppervlak is gelegen, met een of meerdere kamers, elk met een oppervlakte groter dan 4m2 en op minstens één punt hoger dan 2m, ontworpen voor huisvesting (bijvoorbeeld als keuken, hobbykamer) of zodanig ingericht. Desgevallend kan het gaan om een afzonderlijk deel van een kelderruimte (afgescheiden door een wand).

Er wordt benadrukt dat de bestemming (functie/gebruik) van de ruimte primeert op de op de plannen gebruikte benaming ervan.

Bijzondere regels

Bij appartementen wordt enkel de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken in aanmerking genomen en niet de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zoals plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde.

Worden, bij wijze van voorbeeld, ook aangemerkt als gemeenschappelijke ruimtes: trappenhal, lift, toegangsweg tot private ondergrondse garages.

Bij wooneenheden die deel uitmaken van een geïntegreerd vastgoedproject wordt naast de oppervlakte van de privatieve woonvertrekken van een wooneenheid ook de oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project (zoals bv. de keuken of de woonkamer in het kader van een co-housing project), ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project in aanmerking genomen doch slechts in aanmerking genomen in evenredigheid met het aantal wooneenheden van het project. Bij een co-housing project met 6 wooneenheden, zal de oppervlakte van de keuken die gemeenschappelijk wordt gebruikt aldus ten belope van 1/6 van de totale oppervlakte ervan in aanmerking worden genomen voor de bepaling van de totale bewoonbare oppervlakte van elke individuele wooneenheid in het project.

Er wordt opgemerkt dat voorzieningen voor collectieve huisvesting zoals verblijfsinrichtingen voor bejaarden, internaten, jeugdbeschermingstehuizen, opvangtehuizen, en dergelijke residentiële voorzieningen die gemeubeld logies verstrekken niet onder de tijdelijke maatregel vallen.